凌家彦：石家庄高端写字楼的需求将加大

2013/1/17 16:00:29    来源：86写字楼网

摘要: 。“目前的员工越来越追求更好的办公空间，对于高端写字楼的需求在不断增加。”勒泰中心副总裁凌家彦说道。　　

近两年，随着勒泰中心、新源NASA、万达写字楼的出现，石家庄办公空间的概念逐渐升级。大堂挑空、明亮电梯间、完善的配套，改变了石家庄人对传统写字楼的期望值。“目前的员工越来越追求更好的办公空间，对于高端写字楼的需求在不断增加。”勒泰中心副总裁凌家彦说道。　　

在他看来，目前许多企业尚没有做好心理准备进入高端写字楼里面办公，但其实，入驻高端写字楼的成本并没有大家想象的那样高，5A写字楼与大家的距离也并没有那么遥远。

在苏宁广场策划部长李珠看来，作为河北省会，石家庄作为二、三线城市的领军者，城市发展与经济发展，双驾马车并驾齐驱，将催生强大的企业办公需求，而顶级写字楼也将成为“镀金”的城市名片，为未来城市发展起到招商引资的推动作用。

成长型企业急需高端写字楼

石家庄写字楼的成长路程是伴随着企业的业态形式发展逐步完善和升级的。勒泰中心副总裁凌家彦认为，以往的时候，大家对写字楼这种物业形态，并没有过高的需求。一个贸易公司在最初的发展阶段，几个人、几张桌子摆在库房或者民居里即可办公，但随着物流业的逐步完善和扩大，分工越来越细，贸易公司需要有专门的场所来交易产品。而这种场所的发展，也经历了由公寓到写字楼的演变过程。

“受到众多因素的影响，目前石家庄写字楼仍然处于发展的状态，远远没有成熟。高端写字楼的数量并不多。”凌家彦认为，石家庄作为一个省会城市，虽然许多贸易公司、设计公司、媒体企业等对写字楼有一定的需求，然而这些需求量远远落后于北上广等一线城市。在他看来，石家庄写字楼的需求目前仍然针对本土企业或者是国内的企业，处于内需的阶段，世界500强等企业在进入中国市场或扩大区域领域范围时，尚未把石家庄作为区域性的标志办事处。不过，随着企业公司化进程的发展，逐步向二三线城市渗透的速度越来越快，石家庄作为省会城市，同时受到铁路和高铁等利好因素的影响，越来越多的企业进驻石家庄将成为可以预见的未来。

联众同业总经理苗向华认为，从2008年开始，石家庄写字楼的需求进入高峰期。服务公司逐渐意识到办公环境这个门面对于提升自身品牌的重要性。随着一些企业规模的不断壮大，成长型企业也成为了高端写字楼的的迫切需求者。“一些发展企业从10人增长到20人、30人时，原有的写字楼规模已经远远不能满足他的需求，所以寻找更高端的写字楼成为这些成长型企业的功课。”苗向华看来，目前的这些成长型企业包括了设计公司、广告公司、房地产公司、工作室等等，随着城市进程的不断扩大，这些企业也在迅速成长，那么对写字楼的需求则逐渐扩大。

凌家彦也认为，市场上对写字楼的需求并不是静态发展，而是呈现动态更迭的状态。“新增加的写字楼并不一定意味着新增加相应的公司量才能达到供需平衡，而是目前的一些公司不断寻找更好的工作空间，在向更加高端的写字楼进军，而原来的写字楼则恢复了原有的功能，或者提供给刚起步的一些企业。”在需求的不断更迭中，达到了一个供需平衡的状态。

商业向写字楼进军

细心的市民可能已经发现，目前一些写字楼里面逐渐有了理发室、餐饮、工作室等商业形态，这些原来只热衷于底商和商铺的服务企业，也开始向写字楼进军。

据苗向华的观察，在浙江、杭州等地，这种现象更加普遍。餐饮并没有位于传统的一、二层门面上，反而是在写字楼里面十几层的位置。“原因是，随着商铺等租金价格的不断提高，这些企业已经不足以承担传统底商的租金价格。”而写字楼相对来说，租金价格则要低很多。

石家庄目前也有这样的趋势，记者观察了解到，在许多写字楼里经常出现摄影工作室、婚庆公司、儿童托管所、健身房等企业的影子，白领阶层在工作之余还可以享受一下休闲娱乐的服务。苗向华介绍，目前石家庄写字楼租金价格处于1.5-2.5元/平方米/天的水平，租金价格处于低位，而商业向写字楼转移的状况对于写字楼来说是个利好因素。“这个变化对于写字楼来说，会有需求上的提升。不过这不是一个大规模的变化，明显的改观尚需要一个长期的过程。”苗向华说道。

潜在开发量不断加大

写字楼受自身性质的影响，产品市场的供给处于发展的过程中。“虽然概念推广范围大，但是石家庄写字楼市场并未出现井喷的状态。”凌家彦认为，这与写字楼对区位因素要求较高有关。一般写字楼均出现于“中心”地带，比如CBD中心、商务中心或者交通节点处，企业倾向于选择与其自身的特点相关的办公环境。“比如金融企业一般选择银行聚集区，贸易公司则喜欢选择商业区。”

虽然石家庄写字楼开发量与需求量处于相对吻合的状态，市场相对比较稳定，然而让苗向华有些担心的是，目前写字楼的潜在开发量比较大，如果没有相应的需求对接的话，出现供大于求的情况将对市场带来不利的影响。

“目前城中村改造项目以及石家庄一些小的地块规划中，都能看到写字楼规划的影子，未来市场上写字楼的供应量应该比较大。”不过在苗向华看来，这个形势取决于未来城市经济的发展，由于石家庄城市没有太多的主导产业，政府也在努力将石家庄定义为服务型的社会，那么服务型的企业就面临着扩张和升级的机遇，在这个过程中，自然会衍生出许多的需求。那么需求与供给之间能否达到平衡?这就需要政府的调控。“如果市场处于无序的开发状态，那么供大于求的现象很容易出现，如果政府对市场进行把控，那么整个市场会朝着有序的方向发展，则不会出现大的波动。”

在苗向华看来，目前石家庄写字楼去化率并不高，一个重要的瓶颈制约着写字楼的销售。“这个瓶颈即是，购买者的接受价格与写字楼的市场价格有一定的落差，两个价格成平行线分布，目前尚未有相交的迹象。”从事多年市场研究的苗向华认为，目前市场上对写字楼购买的理想价位仍然停留在7000-8000元/平方米的水平，而市场上推出的写字楼价格多在每平方米万元以上，这个价差如果不能解决，那么写字楼的市场需求则无法得到释放。

“就我了解的情况，高端写字楼中，万达写字楼由于具备品牌价值、自身品质以及交通优势等因素，在每平方米万元以上的高位仍然能够保持热销外，其余的写字楼销量情况并不理想。”苗向华认为，“虽然许多写字楼都打着5A、甲级的概念，但是一些写字楼的实际规格并没有达到相应的水平。”凌家彦认为，石家庄市场上真正能够称作顶级写字楼的项目其实并不多。

如何解决这个瓶颈，方法除了开发企业静等购房者的心理价格逐步提升外，就是选择降价。然而在苗向华看来，由于受成本高、资金投入量大且回款慢等因素的影响，写字楼降价的可能性很小。